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26 luglio 2020

Investimenti immobiliari a Milano crescita sostenibile e trasparenza

Siamo ancora al periodo pre covid. Coima Sgr acquisisce per 20,9 milioni il complesso a uso uffici in Viale Isonzo 25, direttamente prospiciente lo Scalo di Porta Romana, per una superficie lorda fuori terra di 5.400 mq. L'acquisizione è stata effettuata attraverso il fondo gestito da Coima sgr chiamato COIMA Core Fund I. Fondo che ha già portato a termine nell'ultimo anno le acquisizioni di Lorenzini 4 e Ripamonti 85. 
Il totale controllato da Coima (genericamente detta) nella zona di Porta Romana sale a 50.000 mq per un valore complessivo investito di 100 milioni. Questo accade attorno all'area dello scalo ferroviario e le notizie Post COVID confermano che gli investimenti, a parte Westfield a Segrate, per la città di Milano non si dovrebbero interrompere. Milan e Inter proseguono e Mario Breglia di Scenari Immobiliari qualche giorno fa al Corriere ha dichiarato che «A Milano né i progetti né le superfici locate si ridimensionano. Nei prossimi cinque anni dovrebbero arrivare 5 miliardi di investimenti solo sulle grandi aree di trasformazione, con almeno 1,2 milioni di metri quadrati di nuovi uffici da realizzare». A marzo 2019 erano 10 i miliardi che dovevano piombare su Milano fino al 2029 e quindi possiamo dirci assolutamente in bolla. Nonostante tutto.
Pare che 1 miliardo, secondo il Corriere della sera del 6 luglio scorso, li investirà proprio Coima (di Manfredi Catella così scrive il giornalista), "solo per «raddoppiare» Porta Nuova verso via Melchiorre Gioia. Dai 26 piani della torre «Scheggia» (fondo posseduto da Abu Dhabi Investment authority),al «Pirellino» da trasformare" (COIMA Opportunity Fund II).
La fetta del leone però la faranno gli scali ferroviari. Un milione di metri quadrati di superficie libera. Sono sette e su di loro gli investimenti saranno corposi. 
Anche per questa trasformazione, la più grande, COIMA (?) partecipa. Il punto interrogativo è d’obbligo. Al momento non so ancora quale COIMA abbia partecipato e a quale gara. 
So che per la ristrutturazione del palazzo di Piazza San Fedele Luca Mangia di Coima SGR spa scrisse "... il soggetto proprietario dell'immobile interessato dall'intervento edilizio e, conseguentemente, titolare dei diritti derivanti dall'Autorizzazione è Coima SGR S.p.A., non in proprio bensì nella sua qualità di società di gestione e per conto del fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso e riservato a investitori professionali, denominato "Coima QIA Italian Property Fund". Nomi e cognomi nella risposta (*) non compaiono. Si chiudeva la risposta in una riga. Nulla di più. Nulla di meno. Un diritto per una Pubblica amministrazione un dovere, secondo me, per un Pubblica Amministrazione che vuole difendere la libera e sana concorrenza di mercato. Invece la risposta è veramente complicata e, alla fine, incompleta.
So anche che Coima (Coima Mistral Fund), fondo comune di investimento alternativo immobiliare riservato ad investitori professionali, ha comprato dal Fondo Olimpia gestito da Savill’s SGR per 69 milioni e mezzo via Valtellina 2, sede delle dogane, e per questo siede nel tavolo di regia di tutti gli scali ferroviari assieme a Regione Lombardia, al Comune di Milano e a Sistemi Urbani. In apertura della seduta del tavolo, del 10 dicembre del 2019, il rappresentante di Coima (COIMA Mistral Fund), Avv. Guido Inzaghi, con delega del rappresentante legale di Coima (COIMA SGR S.p.A). comunica all’intero Collegio di Vigilanza sull’accordo di Programma degli scali ferroviari, di abbandonare la seduta senza partecipare alla trattazione dei punti all'ordine del giorno in ragione del potenziale interesse di Coima a partecipare alla gara di futura indizione da parte di Sistemi urbani S.r.l. per la vendita di Porta Romana. Attendo la risposta ad una mia nuova domanda: se non si conosce il titolare effettivo di COIMA (Coima Mistral Fund, di Coima QIA Italian Property Fund, di Core Fund 1 ecc. ecc.), dei diversi fondi che COIMA SGR gestisce, come si fa a priori escludere ulteriori conflitti di interesse negli altri 6 scali ferroviari? Da una parziale risposta si evince che non solo alle riunione per lo Scalo Romana Coima (COIMA Mistral Fund) abbia deciso di non partecipare, ma anche per quelle relative allo scalo Lambrate. Quindi il conflitto di interesse rimane, ma lo si lascia al buon cuore di Coima (?) dichiararlo.
In realtà, Ferrovie dello Stato pare ci abbia provato. Quanto emerge dai documenti pubblicati da Sistemi Urbani per la vendita dell'area di Porta Romana ha del rivoluzionario. Viene scritto: "La mancata presentazione della documentazione debitamente compilata di cui infra comporterà l'esclusione". Al punto 7 dell'elenco dei documenti è presente il Modulo Antiriciclaggio. L'allegato 6. 
Un'ottima notizia considerato che alla gara per l'acquisizione dell'area di Porta Romana parteciperà, non solo COIMA (?) ma alcuni fondi di investimento immobiliari che gestiscono risorse economiche di cui non si conosce il beneficiario ultimo. Ora chi parteciperà alla gara dovrà dichiarare il proprio titolare effettivo. All'amministratore delegato Umberto Lebruto, durante la commissione urbanistica dell'8 gennaio u.s., avevo fatto richiesta di richiedere il titolare effettivo a chi avesse partecipato alla gara. Sembra aver condiviso la mia preoccupazione. Solo il Comune di Milano si era spinto fin lì, in un bando per la concessione di due spazi in Galleria Vittorio Emanuele, ma dopo un parere di Anac, avevamo dovuto fare retromarcia. Ora Sistemi urbani ci ritenta. Peccato però che nel modulo allegato da compilare non sia citato l'articolo 20 della 231 del 2007, ma l'articolo 22, compiendo un errore, e che il titolare effettivo viene definito nel testo da compilare, in maniera sommaria e sbagliata, non coincidente con la norma. Lo sforzo, se il modulo è rimasto tale, di garantire massima trasparenza e tutelare in primis, gli stessi enti che parteciperanno, rischia, quindi, di vanificarsi da solo. Ho chiesto all'ingegnere di sapere chi abbia partecipato alla gara per Porta Romana e se avessero compilato il modulo sull'antiriciclaggio presente nella domanda. "Lo scorso 27 luglio sono pervenute le offerte non vincolanti da parte di alcuni dei soggetti, nazionali ed internazionali, partecipanti alla procedura di gara. ... tutti hanno compilato il modulo. ... Al momento abbiamo ritenuto, ... di non divulgare i nominativi dei soggetti partecipanti e i documenti di offerta, allo scopo di assicurare la massima concorrenza e correttezza fino alla scadere del termine per la presentazione delle offerte vincolanti". Così mi ha risposto Lebruto.
La battaglia per conoscere i titolari effettivi e quindi i beneficiari ultimi di chi investe a Milano, ma anche di chi sottoscrive un appalto di lavori, forniture o servizi, oppure anche una concessione è una battaglia sacrosanta. 
Una Pubblica Amministrazione non può non sapere con chi stipula un contratto. 
Milano non può non sapere.

* "...il soggetto proprietario dell'immobile interessato dall'intervento edilizio e, conseguentemente, titolare dei diritti derivanti dall'Autorizzazione è Coima SGR S.p.A., non in proprio bensì nella sua qualità di società di gestione e per conto del fondo di investimento alternativo immobiliare di tipo chiuso e riservato a investitori professionali, denominato "Coima QIA Italian Property Fund. Come noto a codesta amministrazione, i fondi d'investimento di diritto italiano non godono di una propria personalità giuridica piena e, pertanto, i relativi diritti restano intestati alla società di gestione per conto del fondo. Per ciò che concerne la società Coima S.r.l., questa è stata incaricata da Coima SGR S.p.A. (nella suindicata qualità di società di gestione del fondo "Coima QIA Italian Property Fund"), per Io svolgimento dell'attività di development manager del progetto di ristrutturazione dell'immobile di Piazza San Fedele 1-3".

2 commenti:

Unknown ha detto...

Bravo David! Tieni duro nel vederci chiaro.la città civile é con te.

Maria Castiglioni ha detto...

Grazie mille David per questo lavoro durissimo e faticoso di ricerca/investigazione su chi effettivamente detiene il potere di comperare le aree edificabili a Milano e quindi di condizionare pesantemente la politica urbanistica. I comitati di cittadini/e sparsi per la città che lottano contro le speculazioni sulle aree e la loro incessante cementificazione hanno bisogno di rappresentanti politici che smascherino i giochi e dicano la verità, che pratichino cioè il contrario di quanto J.Swift, già nel 1710, registrava come una delle pratiche più diffuse della classe politica e cioè l'arte della menzogna.
Un caro saluto

maria castiglioni